Grundsteuerreform

Ein Wort wird aktuell unter Immobilien- und GrundstückseigentümerInnen, Steuerberaterinnen und Steuerberatern heiß diskutiert: die Grundsteuer!

Auslöser dieser Diskussionen ist die Reform der Grundsteuer, die zum 1. Januar 2025 in Kraft tritt. Statt Einheitswerten werden dann in den meisten Bundesländern „Grundsteuerwerte“ der Besteuerung zugrunde gelegt, in einigen Bundesländern reicht die Fläche.

Das bedeutet viel Arbeit für alle Beteiligten.

Rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen müssen neu bewertet werden. Es gibt viele Sorgen, weil längst noch nicht alle Details geklärt sind und ganz nebenbei viel Aufklärungsarbeit auf die Steuerberaterinnen und Steuerberater zukommen wird. Denn die Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten keine persönliche Aufforderung zur Abgabe dieser Steuererklärung, sondern das Finanzministerium begnügt sich mit öffentlichen Bekanntmachungen.

Allerdings gilt die Binsenweisheit: Nichts wird so heiß gegessen wie es gekocht wird! Vor allem jedoch wird es rechtzeitig Software-Unterstützung von Wolters Kluwer geben, die viele Routine-Aufgaben erleichtert oder sogar vollständig automatisiert.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 das bisherige Grundsteuermodell als verfassungswidrig eingestuft hat, folgte im Jahr darauf die Grundsteuerreform, Demnach wird die Grundsteuer ab 2025 nach einem neuen System berechnet. Ob es für Hausbesitzer/ -innen und Mieter/-innen dadurch teurer wird, blieb zunächst offen. Die Steuer wird von Ort zu Ort voraussichtlich weiter stark schwanken, weil die Kommunen das letzte Wort behalten.

Endgültig wird die Höhe der Grundsteuer erst in einigen Jahren feststehen.

Denn die Gemeinden haben ab dem Jahr 2025 die Möglichkeit, aus städtebaulichen Gründen für baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen – die sogenannte „Grundsteuer C“.

Ob und inwieweit die Kommunen davon Gebrauch machen werden, ist ebenso schwer abzuschätzen wie die Höhe der Grundsteuer C, weil hier die regionalen Marktverhältnisse von Bedeutung sind.

Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt erhalten:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Dabei gilt: Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung, während die Steuermesszahl gesetzlich definiert ist und die jeweilige Stadt bzw. Gemeinde den Hebesatz festlegt.

Was bedeutet diese Reform?

Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer eines Grundstücks muss eine entsprechende Steuererklärung abgeben.

Damit die Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen, sollen diese Steuererklärungen bereits vom 1. Juli bis Ende Oktober 2022 abgegeben werden.

Bis Ende 2024 müssen die Neufeststellungen der Immobilienwerte für die Erhebung der neuen Grundsteuer abgeschlossen sein. Frühestens 2025 ist also mit der Festsetzung einer neuen (oft auch höheren) Grundsteuer zu rechnen.

Am 10. Juni 2021 hat der Bundestag jedenfalls das Umsetzungsgesetz zur Grundsteuerreform (GrStRefUG, siehe auch Bundestagsdrucksache 19/28902) verabschiedet, um die Umsetzung der Reform zu erleichtern.

Dazu wurden Regelungen zur Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer an verschiedene Gerichtsurteile angepasst.

Laut Gesetz können bestehende wirtschaftliche Einheiten, die für Zwecke der Einheitsbewertung unter Anwendung des Paragrafen 26 oder des Paragrafen 34 Absatz 4 bis 6 des Bewertungsgesetzes (BewG) gebildet wurden, weiterhin für Zwecke der Feststellung von Grundsteuerwerten zugrunde gelegt werden, um die fristgerechte Umsetzung der Grundsteuerreform zu gewährleisten.

Zudem enthält der Entwurf verschiedene gesetzliche Klarstellungen, zum Beispiel zur Berechnung des maßgeblichen Gebäudealters. Hinzu kommen ebenfalls gesetzliche Änderungen zur sach- und praxisgerechten Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten der Gutachterausschüsse und eine Definition konkreter Anforderungen an die fachliche Eignung des Gutachters beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes.

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